Swiftbanker
Refinansiering

Omlægning af realkreditlån: hvornår kan det betale sig?

Jacob HartmannUdgivet 11. september 2026Læsetid 6 min
Illustration af to pile i en cirkel

Kort fortalt

Et fastforrentet realkreditlån har en særlig fordel: Du kan lægge det om, når renten ændrer sig. Falder renten, kan du nedkonvertere til et nyt lån med lavere rente og lavere ydelse. Stiger renten, kan du opkonvertere ved at købe obligationerne tilbage til en lav kurs og dermed nedbringe restgælden. Men en omlægning koster penge, og derfor kan den ikke altid betale sig.

Som tommelfingerregel skal renten være faldet omkring 1 procentpoint, lånet helst være større end ca. 500.000 kr., og der bør være mindst ti år tilbage af løbetiden. Omkostningerne til kurtage, gebyrer og eventuel tinglysning ligger typisk på 10.000–25.000 kr., og de skal tjenes hjem via den lavere ydelse, før omlægningen giver overskud. Det afgørende tal er derfor break-even: hvor lang tid det tager at tjene omkostningerne hjem.

Nedenfor samler vi tommelfingerreglerne, regner på et konkret eksempel og giver seks råd, før du lægger om. Læs også om kurs og kursgevinst og om realkreditlånets typer.

Tommelfingerregler

Omlægning i fire tal

Fire tommelfingerregler, der kan guide dit valg.

Renteforskel

ca. 1 pp.

Et rentefald på omkring 1 procentpoint gør ofte en nedkonvertering interessant.

Lånestørrelse

500.000 kr.

Ved mindre lån æder de faste omkostninger ofte gevinsten.

Omkostninger

10.000–25.000 kr.

Typiske udgifter til kurtage, gebyrer og eventuel tinglysning.

Restløbetid

10 år

Der bør helst være mindst ti år tilbage af lånet.

Tallene er tommelfingerregler og ikke faste grænser. Om en omlægning kan betale sig, afhænger af din rente, din restgæld, dine omkostninger og hvor længe du bliver boende. Den vigtigste beregning er break-even: hvor lang tid det tager, før besparelsen på ydelsen har tjent omkostningerne hjem. Ved en nedkonvertering indfrier du det gamle lån til kurs 100, typisk med to måneders varsel til en termin, og optager et nyt lån til en lavere rente. Ved en opkonvertering køber du obligationerne tilbage til en lavere kurs og nedbringer restgælden. Få altid en beregning fra din bank, før du beslutter dig. Og sammenlign flere tilbud.

Regneeksempel

Hvornår er omlægningen tjent hjem?

Forestil dig et fastforrentet lån med en restgæld på 1.500.000 kr., 25 år tilbage og en rente på 5 %. Ydelsen er ca. 8.770 kr. om måneden før skat. Falder renten, så du kan lægge om til et nyt lån med 4 % og samme løbetid, falder ydelsen til ca. 7.920 kr. – en besparelse på ca. 850 kr. om måneden.

Koster omlægningen fx 20.000 kr. i kurtage og gebyrer, og stiger restgælden lidt, fordi det nye lån optages til en kurs under 100, tager det et stykke tid at tjene udgifterne hjem. Med en besparelse på ca. 850 kr. om måneden før skat er omkostningerne på 20.000 kr. tjent hjem efter ca. 24 måneder – forudsat at du bliver boende.

Tallene er forenklede og uden skat, bidrag og kursskæring. Regn altid på din egen situation, og få en samlet beregning, før du beslutter dig. Læs også, hvordan du forhandler din rente med banken.

Står du samtidig og skal vælge rentetype, så læs vores praktiske guide til fast eller variabel rente.

Jacob Hartmann
Verificeret skribent
Gennemgået af

Jacob Hartmann

Grundlægger & ejer, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann, ejer af Lacuna Digital ApS – virksomheden bag Swiftbanker – har samlet tommelfingerreglerne for omlægning og regnet på, hvornår det kan betale sig. Artiklen er faktatjekket, men erstatter ikke en beregning fra dit realkreditinstitut.

RefinansieringRealkredit
Grundlægger & ejer af Lacuna Digital ApS · Specialiseret i forbrugslån og uafhængig lånesammenligning
inLinkedIn-profil
Senest opdateret: september 2026·Indholdet bygger på praktisk erfaring, research og officielle kilder.

Før du omlægger

6 ting, du skal tjekke, før du lægger dit lån om

En omlægning er en stor beslutning – forbered dig grundigt.

Regn break-even ud

Beregn, hvor mange måneder der går, før besparelsen har tjent omkostningerne hjem, og sammenlign med dine planer.

Læs mere

Del de samlede omkostninger ved omlægningen med den månedlige besparelse på ydelsen efter skat. Resultatet viser, hvor mange måneder der går, før omlægningen begynder at give overskud. Regner du med at flytte inden, kan omlægningen ende med at koste dig penge.

Se på restgælden

Ved en nedkonvertering stiger restgælden ofte lidt, fordi det nye lån optages til en kurs under 100.

Læs mere

En lavere ydelse er ikke hele historien. Hvis restgælden stiger, skylder du mere, og det betyder noget, hvis du sælger boligen om nogle år. Bed om en beregning, der viser både den nye ydelse og den nye restgæld, så du kan se det samlede billede.

Hold øje med løbetiden

Forlænger du løbetiden ved omlægningen, kan ydelsen falde, selvom du samlet set ender med at betale mere.

Læs mere

Det er almindeligt at lægge om til et nyt lån med 30 års løbetid, selvom der kun var 20 år tilbage på det gamle. Det giver en lavere ydelse, men du betaler renter i flere år. Sammenlign derfor på samme restløbetid, hvis du vil se den reelle besparelse.

Kend alle omkostninger

Kurtage, gebyrer, kursskæring og eventuel tinglysning skal med i regnestykket – ikke kun den nye rente, du får tilbudt.

Læs mere

Omkostningerne ved en omlægning ligger typisk på 10.000–25.000 kr., fordi du både indfrier det gamle lån og optager et nyt. Bed om en samlet oversigt over alle udgifter hos både bank og realkreditinstitut, så intet overrasker dig, når lånet er lagt om.

Overvej at kurssikre

Et kurssikret lån giver ro om, hvad det nye lån kommer til at koste, mens omlægningen gennemføres.

Læs mere

Kursen kan ændre sig, fra du beslutter at lægge om, til det nye lån udbetales. Med en kurssikring låser du kursen og ved, hvad du får. Det koster typisk et tillæg, så spørg, hvad det koster, og vurder, om det er trygheden værd.

Tænk på dine planer

Skal du sælge boligen inden for få år, kan en omlægning ende med at koste mere, end den sparer.

Læs mere

Omlægningen skal nå at tjene sig selv hjem, før du sælger. Overvej også, om dit lån kan overtages af en køber, fordi et fastforrentet lån med lav rente kan være attraktivt. Tal med din bank om dine planer, før du beslutter dig for at lægge om.

Spørgsmål og svar

Spørgsmål om omlægning

Det, vi oftest bliver spurgt om, når det gælder omlægning af realkreditlån.

  • Hvornår kan det betale sig at omlægge?

    Som tommelfingerregel, når renten er faldet omkring 1 procentpoint, lånet er større end ca. 500.000 kr., og der er mindst ti år tilbage. Regn altid break-even ud.

  • Hvad koster en omlægning?

    Typisk 10.000–25.000 kr. i kurtage, gebyrer og eventuel tinglysning, afhængigt af lånet.

  • Hvad er forskellen på op- og nedkonvertering?

    Ved nedkonvertering lægger du om til en lavere rente, når renten er faldet. Ved opkonvertering køber du obligationerne tilbage til en lav kurs, når renten er steget, og nedbringer restgælden.

  • Hvordan indfrier jeg mit fastforrentede lån ved omlægning?

    Et fastforrentet lån kan indfris til kurs 100 med to måneders varsel til en termin eller ved at købe obligationerne tilbage til dagskurs.

  • Stiger min restgæld ved en omlægning?

    Ved en nedkonvertering stiger restgælden ofte lidt, fordi det nye lån optages til en kurs under 100.

  • Kan jeg omlægge et variabelt lån?

    Ja, du kan lægge et variabelt lån om til et fastforrentet lån eller en anden lånetype. Omkostningerne skal også her tjenes hjem.

  • Hvad er break-even?

    Det tidspunkt, hvor den samlede besparelse på ydelsen har dækket omkostningerne ved omlægningen.

  • Hvem kan hjælpe med beregningen?

    Din bank eller dit realkreditinstitut kan lave en omlægningsberegning, der viser ny ydelse, ny restgæld og break-even.

Skal du finansiere din bolig på ny?

Få overblik over mulighederne for huslån.

Læs om huslån

Det kunne også interessere dig