Swiftbanker
Boliglån

Friværdi: hvad er det, og hvordan kan du bruge den?

Jacob HartmannUdgivet 11. september 2026Læsetid 6 min
Illustration af en nøgle

Kort fortalt

Friværdien er den del af din bolig, du ejer, uden at der er gæld i den. Den beregnes som forskellen mellem boligens aktuelle værdi og den samlede gæld med pant i boligen. Er dit hus fx 4 mio. kr. værd, og skylder du 2,5 mio. kr., er din friværdi 1,5 mio. kr. Friværdien vokser, når du afdrager, og når boligens værdi stiger – og den falder, hvis priserne falder.

Friværdien kan bruges som sikkerhed for et nyt lån. I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt, typisk via et tillægslån, og i banken kan du i nogle tilfælde låne mere, men til en højere rente. Det kan være en billig måde at finansiere en renovering eller samle dyr gæld på, men der er omkostninger, og lånet skal betales tilbage som alle andre lån.

Nedenfor regner vi på friværdien i et konkret eksempel, sammenligner tillægslån og boligkredit og giver seks råd, før du bruger friværdien. Læs også om tillægslån og boligkredit og om at samle dyre lån i ét.

Regneeksempel

Friværdi i fire tal

Et hus til 4 mio. kr. med 2,5 mio. kr. i gæld.

Boligens værdi

4.000.000 kr.

Den aktuelle markedsværdi af boligen i eksemplet.

Samlet gæld

2.500.000 kr.

Realkreditlån og andre lån med pant i boligen.

Friværdi

1.500.000 kr.

Forskellen mellem værdien og gælden.

Kan lånes i realkredit

700.000 kr.

Op til 80 % af værdien minus den gæld, du har.

Friværdien er forskellen mellem, hvad boligen er værd, og hvad du skylder med pant i den. I eksemplet er friværdien 1.500.000 kr., men du kan ikke låne det hele i realkredit. Et realkreditlån kan højst udgøre 80 % af værdien af en ejerbolig, altså 3.200.000 kr., og med en gæld på 2.500.000 kr. er der plads til et tillægslån på op til 700.000 kr. Resten af friværdien kan i nogle tilfælde belånes i banken, men til en højere rente. Husk, at friværdien kan falde igen, hvis boligpriserne falder. Og at du skal kunne betale den nye ydelse, også hvis renten stiger.

To måder at låne på

Tillægslån eller boligkredit?

Begge bruger friværdien som sikkerhed – men de passer til forskellige behov.

Tillægslån

Et nyt realkreditlån i friværdien

Et tillægslån er et nyt realkreditlån med pant i boligen, som du optager oven i dit eksisterende lån. Du kan låne op til 80 % af boligens værdi i alt, og renten er typisk lav. Til gengæld er der etableringsomkostninger som tinglysningsafgift og gebyrer, så det giver mest mening ved større beløb.

  • Rente typisk lav
  • Grænse op til 80 % af værdien
  • Passer til større, planlagte beløb
Boligkredit

En fleksibel kredit med pant

En boligkredit er en kredit i banken med pant i boligen, som du kan trække på efter behov. Du betaler kun rente af det, du bruger, og den er fleksibel, hvis du har brug for penge i perioder. Til gengæld er renten typisk højere end på et realkreditlån, og der er også omkostninger ved at oprette den.

  • Rente typisk højere
  • Fleksibilitet træk efter behov
  • Passer til løbende eller kortvarige behov
Jacob Hartmann
Verificeret skribent
Gennemgået af

Jacob Hartmann

Grundlægger & ejer, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann, ejer af Lacuna Digital ApS – virksomheden bag Swiftbanker – har forklaret, hvordan friværdi beregnes og bruges, med et eksempel, du kan følge. Artiklen er faktatjekket, men erstatter ikke rådgivning fra din bank.

BoliglånFriværdi
Grundlægger & ejer af Lacuna Digital ApS · Specialiseret i forbrugslån og uafhængig lånesammenligning
inLinkedIn-profil
Senest opdateret: september 2026·Indholdet bygger på praktisk erfaring, research og officielle kilder.

Før du låner i friværdien

6 ting, du skal overveje, før du bruger friværdien

Friværdien er ikke gratis penge – den er en del af din formue.

Få boligen vurderet

Friværdien afhænger af boligens aktuelle værdi, så få en realistisk vurdering, før du planlægger at låne i den.

Læs mere

Realkreditinstituttet vurderer boligen, før du kan få et tillægslån, og vurderingen kan være lavere, end du forventer. Se på handelspriser for lignende boliger i området, og regn med en forsigtig værdi. Det giver et mere realistisk billede af, hvor meget du reelt kan låne.

Brug pengene fornuftigt

Et lån i friværdien egner sig bedst til ting, der øger boligens værdi eller erstatter dyrere gæld.

Læs mere

At finansiere en renovering eller indfri dyre forbrugslån med billigere boliglån kan være en god forretning. At bruge friværdien til forbrug, fx ferier eller biler, betyder derimod, at du betaler for dem i mange år. Tænk over, om udgiften stadig giver værdi, når lånet er betalt.

Regn omkostningerne med

Tinglysningsafgift, gebyrer og vurdering koster penge, så små lån i friværdien kan blive relativt dyre at etablere.

Læs mere

Tinglysningsafgiften på et nyt pantebrev er i 2026 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet, og hertil kommer gebyrer og eventuelt en vurdering. På et lille lån fylder de faste omkostninger meget. Sammenlign derfor den samlede pris med et almindeligt lån, før du vælger.

Tjek, om du kan betale ydelsen

Et lån i friværdien skal betales tilbage som alle andre lån, og ydelsen skal passe ind i budgettet.

Læs mere

Det er let at se friværdien som ekstra penge, men den bliver til gæld, så snart du låner i den. Regn på den nye samlede ydelse, og tjek, at der er råd til den – også hvis renten stiger, eller indkomsten falder. Långiveren vil også vurdere din økonomi, før du får lånet.

Behold en buffer

Lån ikke hele friværdien. En buffer beskytter dig, hvis boligpriserne falder, eller du pludselig skal sælge boligen.

Læs mere

Falder boligpriserne, falder friværdien også, og har du lånt meget, kan du ende med at skylde mere, end boligen er værd. Det gør det svært at sælge eller lægge lån om. En god buffer i friværdien giver dig handlefrihed, hvis livet ændrer sig.

Overvej at samle dyr gæld

Har du dyre forbrugslån, kan et lån i friværdien med lavere rente sænke dine samlede omkostninger.

Læs mere

At samle dyre lån i et billigere boliglån kan give en lavere rente og én samlet ydelse. Pas dog på med at forlænge løbetiden for meget, så de samlede omkostninger ikke ender højere. Og undgå at stifte ny forbrugsgæld bagefter – ellers står du med begge dele.

Spørgsmål og svar

Spørgsmål om friværdi

Det, vi oftest bliver spurgt om, når det gælder friværdi og lån i boligen.

  • Hvad er friværdi?

    Forskellen mellem, hvad din bolig er værd, og hvad du skylder med pant i den.

  • Hvordan beregner jeg min friværdi?

    Træk den samlede gæld med pant i boligen fra boligens aktuelle markedsværdi.

  • Hvor meget kan jeg låne i min friværdi?

    I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. Resten kan i nogle tilfælde lånes i banken.

  • Hvad er et tillægslån?

    Et nyt realkreditlån med pant i boligen, som du optager oven i dit eksisterende lån, inden for grænsen på 80 % af værdien.

  • Hvad koster det at låne i friværdien?

    Blandt andet tinglysningsafgift på 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet i 2026, gebyrer og eventuelt en vurdering af boligen.

  • Kan friværdien forsvinde?

    Ja. Falder boligpriserne, falder friværdien også, og har du lånt meget, kan du ende med at skylde mere, end boligen er værd.

  • Hvad kan jeg bruge friværdien til?

    Du kan fx finansiere en renovering eller samle dyr gæld i et billigere lån. Undgå at bruge den til forbrug, der er væk, før lånet er betalt.

  • Kan pensionister låne i friværdien?

    Ja. Realkreditinstitutter kan tilbyde særlige nedsparingslån til seniorer op til 60 % af ejendomsværdien uden de sædvanlige krav til indkomst.

Har du dyre lån, du vil samle?

Et samlelån kan give én ydelse og lavere samlede omkostninger.

Se samlelån

Det kunne også interessere dig