Swiftbanker
Boliglån

Tillægslån og boligkredit: sådan låner du i din friværdi

Jacob HartmannUdgivet 11. september 2026Læsetid 4 min
Illustration af en byggekran

Kort fortalt

Har du friværdi i din bolig, kan du bruge den som sikkerhed for et nyt lån. De to mest almindelige muligheder er et tillægslån i realkredit og en boligkredit i banken. Et tillægslån er et nyt realkreditlån, som du optager oven i dit eksisterende, og en boligkredit er en fleksibel kredit med pant i boligen, som du kan trække på efter behov.

I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. Renten på et tillægslån er typisk lav, men der er etableringsomkostninger: I 2026 koster et nyt pantebrev 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet i tinglysningsafgift, og hertil kommer gebyrer og ofte en vurdering af boligen. Derfor giver tillægslånet mest mening ved større beløb, mens en boligkredit kan være billigere ved mindre beløb.

Nedenfor samler vi de vigtigste regler og omkostninger, regner på to eksempler og gennemgår processen trin for trin. Læs også, hvordan friværdi beregnes, og hvordan du finansierer grønne forbedringer.

Det skal du vide

Seks ting, du skal vide om lån i friværdien

Grænserne og omkostningerne, før du låner.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 01

    Grænsen

    80 % i realkredit.

    Læs mere

    Et tillægslån kan højst bringe den samlede realkreditgæld op på 80 % af værdien af en ejerbolig. For fritidshuse er grænsen 75 %. Resten af friværdien kan i nogle tilfælde belånes i banken til en højere rente.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 02

    Tinglysning

    1.825 kr. plus 1,25 %.

    Læs mere

    Et nyt pantebrev koster i 2026 en fast afgift på 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet. Afgiften betales til staten og er den største faste omkostning ved et lån i friværdien.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 03

    Gebyrer og vurdering

    Faste omkostninger.

    Læs mere

    Banken og realkreditinstituttet tager gebyrer for at oprette lånet, og boligen skal ofte vurderes. De faste omkostninger fylder meget på små lån, så sammenlign altid den samlede pris. Bed om at få dem oplyst på forhånd.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 04

    Beløbets størrelse

    Små lån kan blive dyre.

    Læs mere

    Som tommelfingerregel giver et tillægslån i realkredit mest mening ved større beløb, fordi de faste omkostninger ellers æder fordelen ved den lave rente. Ved små beløb kan en boligkredit være billigere.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 05

    Boligkredit

    Fleksibelt, men dyrere.

    Læs mere

    En boligkredit er en kredit i banken med pant i boligen. Du betaler kun rente af det, du bruger, men renten er typisk højere end på et realkreditlån, og der er også omkostninger ved oprettelsen.

  • I realkredit kan du låne op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. 06

    Kreditvurdering

    Du skal kunne betale.

    Læs mere

    Selvom lånet har sikkerhed i boligen, vurderer långiveren din økonomi. Du skal kunne betale den nye samlede ydelse, og ved høj belåning og høj gældsfaktor gælder der krav til lånetypen.

Regneeksempel

Hvad koster et lån i friværdien?

Forestil dig, at du vil låne 500.000 kr. i friværdien til en større renovering. Tinglysningsafgiften på et nyt pantebrev bliver i 2026 ca. 8.075 kr., og hertil kommer gebyrer og eventuelt en vurdering af boligen. Med en rente på fx 4 % over 30 år bliver ydelsen på tillægslånet ca. 2.390 kr. om måneden før skat og bidrag.

Skal du kun låne 50.000 kr., ser regnestykket anderledes ud. Tinglysningsafgiften er stadig 1.825 kr. plus 1,25 % – altså ca. 2.450 kr. – og de faste gebyrer er de samme. De faste omkostninger fylder derfor meget i forhold til beløbet, og en boligkredit eller et almindeligt lån kan være billigere samlet set.

Sammenlign altid den samlede pris – rente, bidrag, gebyrer og afgifter – over hele løbetiden. Til mindre beløb kan du også bruge låneberegneren til at sammenligne med et almindeligt lån, og til renovering kan du se vores side om renoveringslån.

Skal der bygges til eller om, kan du læse, hvordan en byggekredit fungerer i praksis.

Jacob Hartmann
Verificeret skribent
Gennemgået af

Jacob Hartmann

Grundlægger & ejer, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann, grundlægger af Lacuna Digital ApS bag Swiftbanker, har regnet på, hvad det koster at låne i friværdien, så du kan vælge mellem tillægslån og boligkredit. Artiklen er faktatjekket mod afgiftssatserne for 2026.

BoliglånFriværdi
Grundlægger & ejer af Lacuna Digital ApS · Specialiseret i forbrugslån og uafhængig lånesammenligning
inLinkedIn-profil
Senest opdateret: september 2026·Indholdet bygger på praktisk erfaring, research og officielle kilder.

Sådan optager du et tillægslån

Seks trin fra idé til udbetaling.

  1. Trin 1

    Beregn friværdien

    Træk din gæld fra boligens aktuelle værdi.

  2. Trin 2

    Kontakt banken

    Få et tilbud på et tillægslån eller en boligkredit.

  3. Trin 3

    Vurdering af boligen

    Instituttet vurderer boligens værdi.

  4. Trin 4

    Kreditvurdering

    Långiveren vurderer, om du kan betale ydelsen.

  5. Trin 5

    Tinglysning

    Pantebrevet tinglyses, og afgiften betales.

  6. Trin 6

    Udbetaling

    Pengene udbetales til din konto.

Spørgsmål og svar

Spørgsmål om tillægslån og boligkredit

Det, vi oftest bliver spurgt om, når det gælder lån i friværdien.

  • Hvad er et tillægslån?

    Et nyt realkreditlån med pant i boligen, som du optager oven i dit eksisterende lån, inden for grænsen på 80 % af boligens værdi.

  • Hvad er en boligkredit?

    En kredit i banken med pant i boligen, hvor du kun betaler rente af det beløb, du bruger.

  • Hvor meget kan jeg låne i min friværdi?

    I realkredit op til 80 % af værdien af en ejerbolig i alt og op til 75 % af et fritidshus. Resten kan i nogle tilfælde lånes i banken.

  • Hvad koster det at optage et tillægslån?

    Tinglysningsafgift på 1.825 kr. plus 1,25 % af beløbet i 2026, gebyrer og eventuelt en vurdering af boligen.

  • Hvornår er en boligkredit bedre end et tillægslån?

    Ved mindre beløb, eller når du har brug for fleksibilitet, fordi de faste omkostninger ved et tillægslån fylder meget på små lån.

  • Kræver et tillægslån kreditvurdering?

    Ja. Du skal kunne betale den nye samlede ydelse, selvom lånet har sikkerhed i boligen.

  • Hvad kan jeg bruge et tillægslån til?

    Fx renovering, energiforbedringer eller til at samle dyrere gæld. Undgå at bruge det til forbrug, der er væk, før lånet er betalt.

  • Hvor lang tid tager det at få et tillægslån?

    Typisk nogle uger, fordi boligen skal vurderes, og pantebrevet skal tinglyses.

Skal du renovere?

Se, hvordan du kan finansiere en renovering af din bolig.

Læs om renoveringslån

Det kunne også interessere dig