Swiftbanker
Boliglån

Realkreditlån eller banklån: sådan skal du finansiere din bolig

Jacob HartmannUdgivet 11. september 2026Læsetid 4 min
Illustration af en vægt

Kort fortalt

Når du køber bolig, består finansieringen typisk af tre dele: din egen udbetaling, et realkreditlån og et banklån. Udbetalingen skal være mindst 5 % af købesummen, realkreditlånet kan dække op til 80 % af boligens værdi, og banklånet dækker den resterende del op til 95 %. De to lån spiller sammen, men de er meget forskellige.

Realkreditlånet finansieres ved salg af obligationer og har normalt den laveste rente. Det løber typisk over op til 30 år, og du kan vælge mellem fast og variabel rente. Banklånet ligger højere i belåningen og er derfor mere risikabelt for banken, så renten er typisk højere og ofte variabel. Derfor giver det ofte mening at betale banklånet ned først, når økonomien tillader det.

Nedenfor sammenligner vi de to lån, viser, hvordan et køb på 3 mio. kr. typisk finansieres, og gennemgår processen trin for trin. Læs også, hvor meget du kan købe bolig for, og hvad der indgår i omkostningerne ved boligkøb.

To lån

Realkreditlån og banklån side om side

De to lån dækker hver sin del af boligkøbet – og koster forskelligt.

Realkreditlån

Op til 80 % af boligens værdi

Realkreditlånet er fundamentet i de fleste boligkøb. Det kan dække op til 80 % af værdien af en ejerbolig, løber typisk over op til 30 år og finansieres ved salg af obligationer. Renten er normalt lavere end på et banklån, men der betales også bidrag, og ved optagelsen er der både kurs, kurtage og gebyrer.

  • Dækker op til 80 %
  • Rente typisk lav
  • Løbetid op til 30 år
Banklån

Dækker delen mellem 80 og 95 %

Banklånet, også kaldet et boliglån eller prioritetslån, dækker typisk den del af købet, som realkreditlånet ikke dækker, op til 95 % af prisen. Renten er som regel lidt højere og ofte variabel, og løbetiden kan også være kortere. Derfor giver det mening at betale banklånet ned først, når økonomien tillader det.

  • Dækker typisk op til 15 %
  • Rente typisk højere
  • Tip betal det ned først

Eksempel

Sådan finansieres en bolig til 3 mio. kr.

Den typiske fordeling af et boligkøb på 3 mio. kr.

Udbetaling

150.000 kr.

Mindst 5 % af købesummen, som du selv skal betale.

Realkreditlån

2.400.000 kr.

Op til 80 % af boligens værdi.

Banklån

450.000 kr.

Den resterende del op til 95 % af prisen.

Samlet lån

2.850.000 kr.

Summen af realkredit- og banklån.

Fordelingen er typisk for et køb af en ejerbolig: Du betaler mindst 5 % i udbetaling, realkreditlånet dækker op til 80 %, og banklånet dækker resten op til 95 %. Hertil kommer omkostninger som tinglysningsafgift, gebyrer og eventuelt køberrådgivning, som du også skal have råd til. Banken vurderer din økonomi, inden du får lov at købe, og ser blandt andet på din gældsfaktor og dit rådighedsbeløb. Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. Få derfor en forhåndsgodkendelse, før du byder.

Jacob Hartmann
Verificeret skribent
Gennemgået af

Jacob Hartmann

Grundlægger & ejer, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann, grundlægger af Lacuna Digital ApS bag Swiftbanker, har forklaret, hvordan realkreditlån og banklån spiller sammen, når du køber bolig. Artiklen er faktatjekket, men erstatter ikke rådgivning fra din bank.

BoliglånFinansiering
Grundlægger & ejer af Lacuna Digital ApS · Specialiseret i forbrugslån og uafhængig lånesammenligning
inLinkedIn-profil
Senest opdateret: september 2026·Indholdet bygger på praktisk erfaring, research og officielle kilder.

Sådan finansierer du et boligkøb

Seks trin fra budget til overtagelse.

  1. Trin 1

    Lav et budget

    Regn på, hvad du har råd til hver måned.

  2. Trin 2

    Få en forhåndsgodkendelse

    Banken vurderer, hvor meget du kan låne.

  3. Trin 3

    Find boligen

    Kend prisen, udbetalingen og omkostningerne.

  4. Trin 4

    Vælg lånetyper

    Realkredit og banklån – fast eller variabel rente.

  5. Trin 5

    Skriv under med forbehold

    Brug advokatforbehold og fortrydelsesret.

  6. Trin 6

    Lånene udbetales

    Lånene udbetales, når du overtager boligen.

Spørgsmål og svar

Spørgsmål om realkreditlån og banklån

Det, vi oftest bliver spurgt om, når det gælder finansiering af bolig.

  • Hvad er forskellen på realkreditlån og banklån?

    Realkreditlånet dækker op til 80 % af boligens værdi og har typisk en lav rente. Banklånet dækker ofte resten op til 95 % og har typisk en højere rente.

  • Hvor meget skal jeg selv betale ved et boligkøb?

    Mindst 5 % af købesummen i udbetaling. Hertil kommer omkostninger som tinglysning og gebyrer.

  • Hvorfor er banklånet dyrere?

    Fordi det ligger højere i belåningen og dermed er mere risikabelt for banken. Renten er derfor typisk højere end på realkreditlånet.

  • Skal jeg betale banklånet ned først?

    Ofte ja, fordi det typisk har den højeste rente. Tjek dog vilkårene for ekstra afdrag på begge lån.

  • Kan jeg nøjes med et realkreditlån?

    Ja, hvis du selv kan betale mindst 20 % af købesummen, kan du ofte klare dig uden banklån.

  • Hvad er gældsfaktor?

    Forholdet mellem din samlede gæld og din indkomst før skat. Er gældsfaktoren over 4, gælder der strammere krav til lånetyperne, hvis du låner mere end 60 % af boligens værdi.

  • Hvad er 60/4-reglen?

    Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, må du kun vælge fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år.

  • Kan jeg få et banklån uden realkredit?

    Det er muligt, men sjældent en god idé, fordi realkreditlånet normalt er billigere. Brug banklånet til den del, realkreditten ikke dækker.

Klar til at finansiere din bolig?

Få overblik over mulighederne for huslån.

Læs om huslån

Det kunne også interessere dig