Swiftbanker
Boliglån

Hvor meget kan jeg købe bolig for? Sådan beregner banken det

Jacob HartmannUdgivet 11. september 2026Læsetid 5 min
Illustration af en kikkert

Kort fortalt

»Hvor meget kan jeg købe bolig for?« er det første spørgsmål, de fleste stiller, når drømmen om en ejerbolig tager form. Svaret afhænger af tre ting: din indkomst, din øvrige gæld og det, du har tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt. Banken samler det i en kreditvurdering, og det er den, der afgør, hvor højt du kan byde.

Et vigtigt nøgletal er gældsfaktoren – din samlede gæld divideret med husstandens indkomst før skat. Er gældsfaktoren over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. Derudover skal du selv betale mindst 5 % i udbetaling, og banken ser på dit rådighedsbeløb og tester, om du kan klare en højere rente.

Nedenfor regner vi på, hvor meget en husstand med 700.000 kr. i indkomst kan købe for, gennemgår, hvad banken ser på, og viser, hvad ydelsen bliver. Læs også om omkostninger ved boligkøb, og hvordan boligskatten påvirker dit budget.

Regneeksempel

Så meget kan en husstand med 700.000 kr. låne

Et eksempel med gældsfaktor 4 og 5 % i udbetaling.

Husstandsindkomst

700.000 kr.

Samlet årlig indkomst før skat i eksemplet.

Gæld ved faktor 4

2.800.000 kr.

Fire gange indkomsten, hvis husstanden ikke har anden gæld.

Boligpris

2.947.370 kr.

Når lånene udgør 95 % af prisen.

Udbetaling

147.370 kr.

5 % af købesummen, som du selv skal betale.

Eksemplet er forenklet og viser, hvor langt en gældsfaktor på 4 rækker, hvis husstanden ikke har anden gæld. Har du fx et billån eller studiegæld, tæller det med i gældsfaktoren og mindsker, hvor meget du kan låne til boligen. Banken ser desuden på dit rådighedsbeløb, altså hvad der er tilbage, når alle faste udgifter og den nye ydelse er betalt, og ofte tester den, om du kan klare et fastforrentet lån med afdrag. Hertil kommer omkostningerne ved købet, som også skal betales. Brug tallet som et første pejlemærke – ikke som et løfte. Den endelige vurdering laver banken ud fra hele din økonomi.

Kreditvurderingen

Seks ting, banken ser på, når du vil købe bolig

Det er ikke kun indkomsten, der afgør, hvor meget du kan købe for.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 01

    Gældsfaktor

    Gæld i forhold til indkomst.

    Læs mere

    Gældsfaktoren er din samlede gæld divideret med husstandens indkomst før skat. Jo højere gældsfaktor, jo mere forsigtig er banken, og over 4 gælder der strammere krav til lånetyperne ved høj belåning.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 02

    Rådighedsbeløb

    Det, der er tilbage hver måned.

    Læs mere

    Når skat, boligudgifter, lån og faste udgifter er betalt, skal der være et rådighedsbeløb tilbage til mad, tøj og uforudsete udgifter. Banken har sine egne krav til, hvor stort beløbet skal være.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 03

    Udbetaling

    Mindst 5 % af prisen.

    Læs mere

    Du skal selv kunne betale mindst 5 % af købesummen. En større udbetaling mindsker lånebehovet, giver lavere ydelse og kan give bedre vilkår, fordi belåningsgraden bliver lavere. Pengene skal typisk være dine egne.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 04

    Boligudgifter

    Mere end bare ydelsen.

    Læs mere

    Banken regner også med boligskat, forsikring, varme, el, vand og vedligeholdelse. De udgifter kan variere meget fra bolig til bolig, og de påvirker, hvor stor en ydelse du har råd til.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 05

    Rentestigninger

    Kan du tåle en højere rente?

    Læs mere

    Banken tjekker, om du kan klare ydelsen, hvis renten stiger, og om du kan betale et fastforrentet lån med afdrag, selvom du vælger et variabelt lån. Det beskytter dig mod at købe for dyrt.

  • Er din gældsfaktor over 4, og låner du mere end 60 % af boligens værdi, er du begrænset til fastforrentede lån eller variabelt forrentede lån med afdrag og rentebinding i mindst fem år. 06

    Din øvrige gæld

    Billån, studiegæld og kreditter.

    Læs mere

    Al din gæld tæller med, også billån, SU-lån og kreditkort. Betaler du dyr gæld ud, før du søger, kan det øge dit rådighedsbeløb og sænke din gældsfaktor – og dermed øge dit budget til bolig.

Jacob Hartmann
Verificeret skribent
Gennemgået af

Jacob Hartmann

Grundlægger & ejer, Lacuna Digital ApS

Jacob Hartmann, grundlægger af Lacuna Digital ApS bag Swiftbanker, har regnet på, hvor meget en typisk husstand kan købe bolig for, så du kan sætte dit eget budget. Artiklen er faktatjekket, men erstatter ikke bankens kreditvurdering.

BoliglånBoligkøb
Grundlægger & ejer af Lacuna Digital ApS · Specialiseret i forbrugslån og uafhængig lånesammenligning
inLinkedIn-profil
Senest opdateret: september 2026·Indholdet bygger på praktisk erfaring, research og officielle kilder.

Ydelsen

Hvad bliver ydelsen i eksemplet?

Tag udgangspunkt i eksemplet med en boligpris på ca. 2.947.370 kr. Realkreditlånet på 80 % udgør ca. 2.357.890 kr., og med en rente på fx 4 % over 30 år bliver ydelsen ca. 11.260 kr. om måneden før skat. Banklånet på 15 % udgør ca. 442.110 kr., og med en rente på fx 6 % over 20 år bliver ydelsen ca. 3.170 kr. om måneden. Samlet er det ca. 14.420 kr. om måneden før skat – og før bidrag, boligskat, forsikring og forbrug.

Tallet viser, hvorfor det ikke er nok at se på den maksimale lånegrænse. Spørgsmålet er ikke kun, hvor meget banken vil låne dig, men hvor meget du har lyst til at betale hver måned – også hvis renten stiger, eller indkomsten falder. Lav dit eget budget med alle boligudgifter, og læg en buffer ind.

Når du kender dit budget, kan du få en forhåndsgodkendelse i banken. Så ved du, hvad du kan byde på, før du finder drømmeboligen. Læs mere om boligkøb trin for trin, og se, hvordan realkreditlån og banklån spiller sammen.

Er du i tvivl, om du overhovedet skal købe, så sammenlign de to veje i vores guide til leje eller eje.

Spørgsmål og svar

Spørgsmål om, hvor meget du kan købe for

Det, vi oftest bliver spurgt om, når det gælder budgettet til bolig.

  • Hvor meget kan jeg låne til en bolig?

    Det afhænger af din indkomst, din øvrige gæld og dit rådighedsbeløb. En gældsfaktor på 4 er en vigtig grænse, fordi der gælder strammere krav over den, når du låner mere end 60 % af boligens værdi.

  • Hvad er gældsfaktor?

    Din samlede gæld divideret med husstandens årlige indkomst før skat.

  • Hvor meget skal jeg have i udbetaling?

    Mindst 5 % af købesummen. Hertil kommer omkostninger som tinglysning og gebyrer.

  • Hvad er rådighedsbeløb?

    Det beløb, der er tilbage hver måned, når skat, boligudgifter, lån og faste udgifter er betalt.

  • Tæller SU-gæld med?

    Ja, al gæld tæller med i gældsfaktoren og i beregningen af, hvad du kan betale.

  • Hvad er en forhåndsgodkendelse?

    Bankens foreløbige vurdering af, hvor meget du kan købe for. Den gør det lettere at byde på en bolig.

  • Kan vi købe for mere, hvis vi er to?

    Ja, når I køber sammen, indgår begges indkomst og gæld, og I hæfter begge for lånene.

  • Hvad hvis jeg har dyr gæld?

    Betal den ud, før du søger, hvis du kan. Det sænker din gældsfaktor og øger dit rådighedsbeløb.

Klar til at undersøge finansieringen?

Få overblik over mulighederne for huslån, før du går på boligjagt.

Læs om huslån

Det kunne også interessere dig